Urbanisme

Acheter une maison avec une infraction urbanistique : ce que l'acheteur doit vérifier

Publié le 26 octobre 2026 par Maître Charline Mahia

En Wallonie, il n'est pas rare qu'un bien mis en vente comporte des travaux qui n'ont jamais été autorisés : une véranda, un car-port, une lucarne, un grenier aménagé en chambre, une maison divisée en deux logements. Souvent, le vendeur lui-même n'en a qu'une vague idée.

Pour l'acheteur, l'enjeu est réel. L'infraction urbanistique suit le bien. Une fois l'acte signé, c'est le nouveau propriétaire qui devra répondre à la commune, régulariser si c'est possible, ou supporter une éventuelle remise en état.

Comparer le dernier permis avec la réalité

La vérification la plus utile est aussi la plus simple : demander les plans du dernier permis d'urbanisme délivré pour le bien et les comparer à ce que vous visitez. Une pièce en plus, une façade modifiée, un volume qui n'apparaît nulle part sont autant de signaux.

Le notaire recueille des informations urbanistiques auprès de la commune avant la signature de l'acte. Mais ces informations portent sur la situation administrative du bien, pas sur une visite des lieux : elles ne révèlent pas forcément une annexe construite sans autorisation.

Les questions à poser avant de signer le compromis

Le compromis de vente engage les deux parties. Une fois signé, il devient difficile de revenir en arrière. C'est donc avant sa signature qu'il faut obtenir des réponses claires.

Quels travaux ont été réalisés depuis l'acquisition par le vendeur, et avec quels permis ?
Le nombre de logements correspond-il à ce qui a été autorisé ?
Un procès-verbal d'infraction a-t-il déjà été dressé ?
Le compromis contient-il une clause précise sur la situation urbanistique, ou seulement une formule générale ?

Si une infraction est découverte

Avant la signature, plusieurs options existent : renoncer, renégocier le prix, demander que le vendeur régularise, ou prévoir une condition suspensive. Le choix dépend de la gravité de l'infraction et des chances de régularisation.

Après la vente, l'acheteur qui n'a pas été correctement informé peut, selon les circonstances, se retourner contre le vendeur. Mais ce recours suppose une procédure, avec ses coûts et ses délais. La prévention reste nettement préférable.

Questions fréquentes

Ce qu'on demande souvent à ce sujet

Non. L'ancienneté de travaux peut avoir une incidence dans certains cas prévus par le CoDT, mais elle ne remplace pas une vérification. Il faut savoir quand et comment les travaux ont été réalisés.

Le notaire a un rôle important d'information et de collecte des renseignements administratifs. Il ne réalise cependant pas d'inspection technique du bien et ne peut pas constater ce que les documents ne montrent pas.

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