Cabinet à Floreffe (Namur), sur rendez-vous · Barreau de Namur
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Une copropriété est une petite démocratie, avec ses règles de vote, ses majorités et ses minorités. Elle fonctionne bien tant que ces règles sont respectées.
Dès qu'un immeuble est divisé en lots appartenant à des propriétaires différents, le régime de la copropriété forcée s'applique. L'association des copropriétaires, dotée de la personnalité juridique, gère les parties communes ; l'assemblée générale décide ; le syndic exécute.
Les règles figurent dans le Code civil et dans les statuts de l'immeuble : acte de base et règlement de copropriété. Les conflits viennent souvent d'un écart entre ce que prévoient ces documents et ce qui se pratique depuis des années.
J'interviens pour des copropriétaires individuels, pour des associations de copropriétaires et dans les relations avec le syndic.
Vote irrégulier, majorité non atteinte, point non inscrit à l'ordre du jour, décision qui lèse un copropriétaire.
Répartition selon les quotes-parts, charges impayées, décompte contesté, fonds de réserve.
Travaux dans les parties communes, travaux privatifs qui touchent la structure ou l'aspect de l'immeuble.
Obligations du syndic, transmission des documents, responsabilité, remplacement.
Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale. Cette action relève du juge de paix.
Le délai pour agir est court et il court à partir de la date de l'assemblée, pas de la réception du procès-verbal. Un copropriétaire qui attend de recevoir le compte rendu pour réfléchir prend donc un risque réel. Dès qu'une décision vous paraît contestable, consultez.
Côté association, le recouvrement des charges suppose de pouvoir produire des décomptes clairs, des décisions d'assemblée régulières et une mise en demeure. Côté copropriétaire, une contestation est possible lorsque la répartition ne respecte pas les statuts ou lorsque des dépenses ne relèvent pas des parties communes.
Dans les deux cas, la discussion se gagne sur les pièces : statuts, procès-verbaux, décomptes, contrats.
Pour une première analyse utile, réunissez si possible :
Oui, l'absence n'empêche pas de contester une décision irrégulière. Mais le délai court quand même depuis la date de l'assemblée : il faut agir vite.
C'est risqué. L'association peut poursuivre le recouvrement et réclamer des frais. Il est en général préférable de payer sous réserve et de contester par la voie appropriée.
Le syndic a des obligations légales d'information et de gestion. Une mise en demeure écrite est la première étape ; à défaut, l'assemblée peut le révoquer et, dans certains cas, le juge peut être saisi.
Exposez-moi votre situation : je vous dirai clairement s'il y a matière à agir, dans quel délai et selon quelle stratégie.